Co przyniesie rok 2023 na rynku nieruchomości
Początek roku to czas prognoz. Szczególne zainteresowanie budzi rynek nieruchomości. Ceny gruntów, mieszkań i lokali usługowych są analizowane przez analityków rynkowych, developerów, inwestorów i wreszcie przez przeciętnego Polaka. Wszyscy oni ferują osądy tego jak będzie wyglądała sytuacja rynkowa w poszczególnych kwartałach 2023. O opinie zapytaliśmy eksperta od nieruchomości Adama Bojanowskiego, którego firma Działki Budowlane w Zaciszu specjalizuje się w nietypowych gruntach do zabudowy jednorodzinnej.
Co jest przyczyną tego, że mimo recesji i szalejącej inflacji ceny gruntów utrzymują poziom lub rosną?
To, że ziemia inaczej niż inne formy inwestycji jest w dobie każdego kryzysu, szczególnie szalejącej inflacji, najbardziej bezpieczną, bo długofalową lokatą kapitału. Najprawdopodobniej doprowadzi to nawet na przełomie 2023 i 2024 do luki podażowej. Z drugiej strony recesja począwszy od IV kwartału 2022 r. i zapowiadane przez analityków kolejne trzy kwartały ujemnego wzrostu w roku 2023, każe nam przewidywać, że w przyszłym roku spadną jednak ceny powierzchni mieszkaniowej i biurowej. Czytałem ostatnio ciekawy raport Cushman & Wakefield, który mówi o tym, że wszelkie nieruchomości w Europie spadną ok. 18%, a w przypadku cen obiektów spadki wyniosą od 10% do 20% w zależności od rodzaju. Moja firma obserwuje w tej chwili znaczne zainteresowanie działkami, tak pod budowę domów jednorodzinnych, jak i inwestycji rolnych i przemysłowych.
Obserwuję, że ta niestabilność na rynkach daje szansę na inwestowanie, więc moi klienci po przeanalizowaniu swoich inwestycyjnych portfeli nieruchomości zaczęli bardziej je dywersyfikować i szukać możliwości, które dają jak najbardziej wysokie zwroty z inwestycji. W 2021 pod wpływem lock-downu co kwartał padały rekordy pod względem ilości sprzedanych mieszkań, wydanych pozwoleń na budowę i cen gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. W III i IV kwartale zeszłego roku współpracując z deweloperami z całej Polski odnotowaliśmy najwyższe ceny transakcyjne gruntów. W mojej opinii wyceny te powstawały na podstawie prognoz stałego wzrostu cen i przy ustabilizowaniu się cen. Dopiero od końca jesieni 2022 roku wraz z podwyżkami stóp procentowych i jednocześnie wysokimi kosztami budowy i wykończenia sytuacja zaczęła się trochę zmieniać. Obniżona zdolność kredytowa Polaków spowodowała malejące zainteresowanie typowymi gruntami pod zabudowę szczególnie tę jednorodzinną.
Obserwowaliśmy znaczną korektę cen gruntów w ujęciu kwartalnym głównie w największych polskich miastach lub w ich okolicach, jednocześnie ceny gruntów działek bardziej oddalonych od tych miast albo się utrzymywały albo rosły. Ludzie widzą w tych działkach nie tylko lepsze perspektywy do życia, ale również lepszą inwestycję niż działki podmiejskie. Stosunkowo duża dostępność gruntów peryferyjnych wpływa na niższą ich cenę niż te miejskie, jednak nadal nie są one tak korzystne cenowo jak działki dużo bardziej oddalone od miast. Natomiast z pewnością cenę każdej działki kształtuje też odległość od głównych tras komunikacyjnych czy stacji PKP.
Co jeszcze kształtuje ceny działek z dala od wielkich aglomeracji?
Wśród moich działek budowlanych w zaciszu na cenę wpływa ich wielkość, kształt oraz dostępność mediów lub perspektywa ich podłączenia. Zwykle takie działki w pięknych odległych terenach Polski jak Mazury, Pomorze, Lubelszczyzna można było zakupić od właściciela ziemi albo o areale kilku hektarów albo wcale i zwykle czekała nas długa droga załatwiania odrolnienia a później mediów. Obserwując to co dzieje się na rynku uznałem, że to ja kupie od właścicieli ziem takie działki wielohektarowe, przekształcę je, podzielę na mniejsze do tysiąca metrów, a później sprzedając hurtowo kilka, a nawet kilkanaście na raz zajmuję się również załatwianiem dla nich mediów.
To na moich barkach jest sprawdzenie warunków zabudowy, od którego zależy, jak szybko można ruszać z budową. Dlatego ceny takich działek mogłyby być wyższe od tych gruntów podmiejskich, a jednak nadal są niższe, choć utrzymują się na stałym poziomie. Działki – jak je nazywamy – w zaciszu wiejskim można nabyć nawet za kilkadziesiąt złotych od metra kwadratowego. I dziś nikt już nie mówi, że jest to gorsza lokalizacja, bo rozbudowa sieci autostrad spowodowała, że często można tam dojechać szybciej niż przejechać z jednej strony miasta na drugą.
Zmiany na rynku popytu związane są również podobno z wprowadzoną niedawno „nową ustawą deweloperską”?
Tak ustawa ta zmusi wielu właścicieli gruntów do wstrzymania się z inwestycjami do momentu, aż ceny się ustabilizują bądź do tego, by odsprzedać grunty. Obserwuję rosnące wśród deweloperów zainteresowanie realizacją inwestycji systemie PRS (Private Rental Sector), które nie wymagają tak dużej liczby wymaganych miejsc postojowych jak mieszkaniówka, a więc są tańsze w realizacji. Dodatkowo ten system daje inwestorom lokali na wynajem możliwość oferowania ich na rynku najmu z pominięciem ustawy o ochronie praw lokatorów. Dodatkowo obserwuję, coraz więcej osób, które mając problemy ze spłatą kredytów sprzedają swoje nieruchomości, przechodzą na najem, bo gdzieś przecież muszą. Dziś jest bardzo duży popyt najmu, co jest spowodowane również napływem obywateli Ukrainy.
Ale dotyczy to głównie miast dlatego moja firma znalazła rozwiązanie dla rosnących cen najmu w miastach. Zrobiłem dwie inwestycje mieszkań na wynajem usytuowanych również na moich działkach w zaciszu. Mam 12 mieszkań w 2 budynkach wolnostojących w na działce 12 hektarowej, przez którą strumyk płynie w 3 strony świata. Ludzie wprowadzają się tu z całej Polski z dużych miast głównie Krakowa, Wrocławia, Opola. Początkowo wprowadzali się tu z założeniem najmu na rok, a niektórzy są już 3 lata. To również ma związek z problemem w spłacalności kredytu. Zaobserwowałem przypadki, gdy ktoś nieradzi sobie ze spłatą kredytu i wynajmuje u mnie i daje radę. Dodatkowo niektórzy z nich kupują u mnie działki w zaciszu traktując je jako formę inwestycji i czekają na czas, gdy będą mogli tu wybudować swój dom. Te mieszkania to kawalerki 30 m+ i mieszkania 40 m+.
Czy spadek zdolności kredytowej oznacza spadek popytu na nieruchmości tak nowe jak i z rynku wtórnego?
Od tej strony patrząc tak, ale nie tylko dostępność kredytów determinuje popyt na nieruchomości. Również ceny materiałów budowlanych i wykończeniowych. Prognozy rynku mówią, że średnioroczny spadek cen materiałów budowlanych w 2023 r. wyniesie aż 5 proc w skali całego kraju. To może spowodować, że popyt na nieruchomości wzrośnie, a ich ceny utrzymają dotychczasowy poziom, natomiast te ceny są dziś nadal 2 nawet 3 razy wyższe niż 5 lat temu, a dodatkowo wzrosły koszty życia zatem osobiście uważam, że coraz mniej ludzi będzie stać na to, by budować domy, szczególnie większe niż 100m lub mieszkać w większych mieszkaniach. Wybudowanie to jedno, a później utrzymanie takiego metrażu to kolejne wyzwanie. Dlatego coraz większym powodzeniem będzie cieszyła się tzw. mała deweloperka. Domki 45-70m można już kupić w mojej firmie Ergodomy Invest wpłacając jakąś część ich ceny (od 260-400k zł) i spłacając je w ratach, które my dajemy bez badania czyjejś zdolności kredytowej. Domki te mogą też być praktycznie samowystarczalne, bo instalujemy w nich pompy ciepła oraz panele słoneczne.
Takie domki są nie tylko ekologiczne, ale i ekonomiczne. Nazywamy je Ergodomami i obserwujemy już dziś duże zainteresowanie nimi, szczególnie dlatego, że powstają właśnie na naszych działkach budowlanych w zaciszu, czyli w pięknych okolicznościach przyrody, blisko lasu, wody i wszelkich uroków natury. Wszędzie tam realizuję swoją misję też jako moja Fundacja W Zaciszu, która promuje zdrowy i styl życia, tak bardzo ważny w dzisiejszych trudnych czasach. Coraz większym powodzeniem w przyszłych latach najprawdopodobniej będą cieszyły się też domy mobilne, które zależnie od naszej życiowej sytuacji można przewozić z miejsca na miejsce. Już dziś dostajemy z rynku sygnały, że te domy są rozwiązaniem problemu wielu Polaków, których niestabilna sytuacja życiowa zmusza do gotowości, by zmienić rejon pracy i życia. Ceny tych domów są również atrakcyjne i nikt nie musi na nie brać kredytów w bankach. Moja firma na zamówienie buduje je w gabarytach od 9-14 m długości i od 2,5-4 m szerokości w 7 dni i następnie przywozi na wskazane miejsce. Mam klientów, którzy najpierw kupili u nas działkę w zaciszu i zorientowali się, że przez jakiś czas nie mogą na niej nic budować ze względu na pogorszenie sytuacji finansowej i postanowili przeczekać trudne czasy zamawiając dom mobilny na jakiś czas. Moja firma przygotowuje pod te domki całą infrastrukturę działki i klient może wprowadzać się i żyć dość wygodnie i z dala od wielkomiejskiego zgiełku.
