Rynek elastycznych powierzchni FLEX w świetle niespokojnego 2022 roku

Koniec roku to czas podsumowań m.in. w branży powierzchni typu FLEX. Przez ostatnie 2 lata byliśmy świadkami globalnych i lokalnych kryzysów, z którymi wcześniej nie mieliśmy do czynienia. To również czas transformacji technologicznej, który przełożył się na zmianę modelu pracy, który stał się bardziej optymalny i elastyczny zarówno pod kątem wykonywanych zadań jak związanych z tym kosztów. Z naszej obserwacji wynika również, że sami najemcy stali się bardziej precyzyjni w określaniu swojego zapotrzebowania dotyczącego wynajmowanych przestrzeni.

Nastroje w pierwszej dekadzie lutego (przed wybuchem wojny)

Źródło: https://cbos.pl/SPISKOM.POL/2022/K_035_22.PDF

 

Rok 2022 przyniósł nam kolejne wyzwanie którym jest bezprecedensowe naruszenie prawa międzynarodowego w historii Europy po zakończeniu II wojny światowej czyli inwazja Rosji na Ukrainę.

Gospodarcze skutki COVID-19 i wojny na Ukrainie są wielowymiarowe, wydarzenia te mocno wpływają na branżę powierzchni FLEX, która co ciekawe osiągnęła rekordowe obłożenie powierzchni biurowej.

Jak podają największe firmy doradcze na rynku nieruchomości w II kwartale 2022 przeciętne obłożenie największych Operatorów powierzchni FLEX w stolicy przekraczało 75%, a w strefach centralnych nawet 90%. Co my jako Operator FLEX możemy potwierdzić – nasze obłożenie w rekordowym punkcie osiągnęło 97%.

Niepewna sytuacja na rynku, globalny wzrost kosztów kieruje rynek w stronę powierzchni FLEX.

Już początek 2022 roku rozpoczęliśmy z inflacją na poziomie 9,4% gdzie rekord przypadł na październik w którym ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły do 17,9%, co stanowi najwyższą inflację w Polsce od 1996 roku.

Źródło: https://stat.gov.pl/wykres/1.html

 

    Na rekordowy popyt na powierzchnie FLEX ma również wpływ wielomilionowa fala uchodźców z Ukrainy i jednocześnie zamrożenie planów ekspansyjnych na terytorium Ukrainy przez wielu globalnych inwestorów oraz wynikła z tego potrzeba znalezienia pobliskich rynków, aby realizować swoje cele, które stały się niemożliwe po wybuchu wojny.

Jak informuje Straż Graniczna od 24 lutego czyli dnia początku agresji Rosji do 3.12.2022, granicę polsko-ukraińską przekroczyło 8,1 mln uchodźców z Ukrainy z czego łącznie od 24 lutego do Ukrainy wróciło ponad 6,3 mln osób.

Polska, a w szczególności Warszawa, okazały się naturalnym rynkiem ekspansyjnym, miejscem relokacji wielu biznesów z terytorium Ukrainy i rejestracji nowych firm, nie tylko przez inwestorów globalnych ale i z Ukrainy.

Na podstawie analiz przeprowadzonych przez Centralny Ośrodek Informacji Gospodarczej wynika, iż w pierwszej połowie 2022 r. wśród nowo rejestrowanych firm w KRS, powstało 5 581 spółek z udziałem kapitału zagranicznego. Jest to najlepszy wynik półroczny w historii. Jeśli w drugiej połowie roku ta tendencja się utrzyma to będziemy mieli nowy rekord roczny. (**Uwaga: na wykresie dla 2022r. przyjęto prognozę).

https://www.coig.com.pl/inwestorzy-zagraniczni-wPolsce_2022.php

 

Mazowieckie: 2 546 (45,62%) w tym Warszawa 2 134; Dolnośląskie: 516 (9,25%) w tym Wrocław 429

Nowe firmy są głównie nastawione na handel 23,6%, budownictwo 15,8%, transport 14,55%

Najwięcej firm powstało z następujących krajów: Ukraina: 2 363; Białoruś: 727, Niemcy: 226

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych COIG i danych liczbowych z października 2022.

 

Jako, iż biuro FLEX umożliwia rejestrację nowych podmiotów pod adresem spółki Operatora, z naszych analiz wynika 30% wzrost rejestracji nowych spółek względem 2021 roku. Jak widzimy ma to również swoje odzwierciedlenie w analizach prowadzonych przez Centralny Ośrodek Informacji Gospodarczej.

Z analiz przeprowadzonych przez Centralny Ośrodek Informacji Gospodarczej wynika, iż w pierwszej połowie 2022 r. zarejestrowano 29 456 podmiotów w Rejestrze Przedsiębiorców KRS co jest 10% wzrostem względem 2021 r.

W drugim kwartale 2022 r. choć mamy spadek rejestracji w stosunku do drugiego kwartału 2021 r., więc rekordowy wynik prawdopodobnie będzie ciężko osiągnąć, niemniej lata 2021 i 2022 będą rekordowymi jeśli chodzi o rejestrację nowych podmiotów. (** Uwaga: rok 2022 na wykresie obrazuje I półrocze 2022)

Źródło: https://www.coig.com.pl/2022-nowe-firmy-w-krs.php
 

Rekordowy wynik rejestracji firm w skali ogólnej w 2022r.

 

Jak wynika z analiz rynkowych na sytuację rekordowego popytu na powierzchnie FLEX ma również wpływ luka nowej podaży (prognozowana na 2023 rok), która wynika z bardzo niskiej aktywności deweloperów na rynku. W II kwartale 2022 w budowie jest jedynie ok. 260 000 m2 powierzchni biurowej, co jest rekordowo niskim wynikiem na przestrzeni ostatnich 10 lat.

Dobra koniunktura na rynku powierzchni FLEX zmaga się jednakże z historycznie słabą złotówką w stosunku do euro (rekord: w marcu EUR=5,0002 PLN) oraz innych walut. Jest to szczególnie dotkliwe dla Operatorów którzy rozliczają czynsze w walutach obcych (EUR/ USD). Kurs EUR/ PLN 2022

Kurs EUR/ PLN 2022

Źródło: https://www.bankier.pl/waluty/kursy-walut/forex/

 

Wysoka inflacja znacząco podniosła koszty operacyjne Operatorów FLEX. Szczególnie jest to widoczne przy dynamicznie rosnących cenach paliw i energii, które w konsekwencji spowodowały rekordowe podniesienie kosztów w tym zakresie, nawet o 100%.

Obserwujemy wzrost ogólnego poziomu niepewności przedsiębiorców, który wpływa negatywnie na dynamikę nakładów inwestycyjnych, a ta z kolei warunkuje wolumen działalności.

Jednakże szeroka skala redukcji wolumenu działalności wielu firm wpływa na potrzebę zmiany na elastyczny model biura, a to pozytywnie wpływa na współczynnik obłożenia powierzchni typu FLEX.

      Podsumowując rok 2022 nie możemy nie wspomnieć o wielkiej solidarności, empatii i altruizmie jakimi branża wykazała się w obliczu wojny u naszych wschodnich przyjaciół. Niesamowite jak wielu Operatorów zaangażowało się w działania pomocowe na rzecz Ukrainy. Darmowa przestrzeń do pracy, wsparcie dla uchodźców poprzez zbiórki funduszy, potrzebnych rzeczy czy sprzętu balistycznego. Wspieranie akcji organizowanych przez wielu FLEX’owych partnerów, czy samych najemców oraz wiele innych indywidualnych akcji, ukazały oblicze człowieczeństwa oraz były sprawdzianem wartości jakimi posługujemy się nie tylko w życiu ale i w biznesie.

 

Jakie są prognozy na 2023 rok?

Naszym zdaniem trend zainteresowania powierzchnymi FLEX będzie utrzymywać się na wysokim poziomie. Niemniej obawy kierują się w stronę ciągle pogłębiającego się kryzysu energetycznego, który może zakłócić produkcję, handel oraz usługi. Nasze obawy skierowane są również w ciągle eskalujący konflikt przy naszej wschodniej granicy i brak wiedzy jak finalnie konflikt ten zostanie zakończony. Dla nas jednak istnieje tu tylko jeden właściwy scenariusz - Wolna i Niepodległa Ukraina.

To jakie nowe wydarzenia przyniesie nam 2023 rok trudno przewidzieć mając na uwadze tak zaskakujące ostanie 3 lata. Jednakże zebrane doświadczenie, siła i wola walki jaką wypracowała branża powierzchni FLEX (i nie tylko) są skutecznym orężem na kolejny rok.