Jak usprawnić budowę mieszkań

Co najbardziej hamuje dziś realizację inwestycji mieszkaniowych? Jakie regulacje mogłyby usprawnić budowę i pomóc w rozwoju mieszkalnictwa w Polsce? Jakie zmiany dotyczące rynku nieruchomości powinni wprowadzić decydenci, by mieszkań było więcej i były tańsze? 

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Największymi barierami dla działalności deweloperskiej pozostają niezmiennie: długi czas procedowania inwestycji w urzędach – obecnie wprowadzenie inwestycji na rynek od zakupu gruntu trwa średnio dwa lata, dynamicznie zmieniające się przepisy, które nierzadko wdrażane są z pominięciem konsultacji z przedstawicielami branży oraz niska dostępność działek pod zabudowę mieszkaniową.

Dlatego popieramy wszelkie rozwiązania, które mogłyby przyczynić się do zwiększenia podaży na rynku pierwotnym. Jednym z przykładów takiego działania jest zapowiadana zmiana przepisów dotyczących gruntów rolnych w miastach. Byłaby ona w stanie uwolnić znaczną część gruntów, których sprzedaż jest ograniczona przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Proces przygotowania ich do realizacji zabudowy wymagać będzie wielu miesięcy pracy, co w rezultacie przełoży się na zwiększenie podaży nowych mieszkań dopiero za kilka lat. Jednak w mojej ocenie w dłuższej perspektywie czasu mogłoby to wpłynąć stabilizująco na ceny mieszkań i pozwoliłoby zaspokoić potrzeby popytowe ludności.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal

Aktualne realia procedowania spraw w urzędach istotnie wpływają na rozwój mieszkalnictwa w Polsce. Państwo powinno zderegulować i uprościć procedury, nadmiernie wydłużające proces inwestycyjny, a także ustandaryzować je, gdyż interpretacja i egzekucja przepisów w poszczególnych gminach jest dziś różna. Brak postępów w tych kwestiach, nie tylko hamuje rozwój mieszkalnictwa, przyczyniając się do powstawania luki podażowej, lecz także wywiera presję na ceny mieszkań.

Osobną kwestią jest to, że większość regulacji chroniących klientów obciąża deweloperów. Jesteśmy bodajże najbardziej uregulowanym rynkiem ze wszystkich. Nie mamy nic przeciwko temu, aby klient był chroniony, gdyż jest to także w naszym interesie, jednakże przeskalowanie w tym zakresie skutkuje wzrostem cen mieszkań.

Jako branża chcielibyśmy również, aby przepisy uchwalane były z odleglejszą perspektywą czasową, zaś jakość prawa była wysoka, nie budząc wątpliwości interpretacyjnych. Aktualnie wiele aktów jest uchwalanych w zbyt szybkim tempie, okresy przejściowe są zbyt krótkie, a to nie służy optymalnemu dostosowaniu planów inwestycyjnych do zmieniających się warunków i ogólnie szkodzi rynkowi.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Często odpowiadamy na to pytanie i zawsze wymieniamy tu kilka kwestii. Przede wszystkim potrzebę uwolnienia gruntów, które pozwolą na realizację atrakcyjnych inwestycji w dobrych lokalizacjach. Kolejny temat to usprawnienie tematu formalności związanych z budową nowych osiedli. Wydłużające się procedury wpływają często na koszt realizacji inwestycji, więc działa to na niekorzyść wszystkich stron. Stymulowanie popytu jest kluczowe dla rozwiązania jednego z największych aktualnie problemów na rynku mieszkaniowym czyli ograniczania niedoboru mieszkań, gdyż obecnie wiele osób i wiele rodzin jest wykluczonych ze względu na brak zdolności kredytowej.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Działu Sprzedaży Ronson Development

Rozwój mieszkalnictwa w Polsce stoi w obliczu wielu problemów, które hamują jego dynamikę. Uczestnicy rynku niezmiennie podkreślają potrzebę spójnej polityki mieszkaniowej, wprowadzenia zmian, które usprawniłyby budowę mieszkań. Tych nie rozwiąże jedna ustawa. Potrzeba pakietu ustaw, które stworzą strategię dla budownictwa mieszkaniowego w Polsce na wiele lat do przodu. Do jej przygotowania potrzebna jest współpraca pomiędzy rządem, przedstawicielami środowiska deweloperskiego i władzami lokalnymi.

Mieszkania budowane w niższych kosztach byłyby tańsze, ale do tego potrzebne jest uruchomienie zasobu państwowego i wszelkich gruntów, które w tym zasobie są dostępne. Kolejnym czynnikiem jest uwolnienie gruntów rolnych w granicach miast, aby dostęp do nich był łatwiejszy. Kluczowa jest także stabilność i skuteczność prawa. Przepisy, które umożliwią deweloperom realizację przedsięwzięć mieszkaniowych,  powinny ten proces usprawniać a nie wydłużać. Na obecnej sytuacji najbardziej cierpią metropolie, a to są największe rynki mieszkaniowe. Tutaj terminy ustawowe w żadnym stopniu nie są respektowane.

Shraga Weisman, CEO Aurec Home

Deweloperzy niezmiennie i od lat domagają się od decydentów dyrektyw w trzech najważniejszych kwestiach: uwolnienia gruntów spółek Skarbu Państwa, usprawnienia procedur administracyjnych i rozsądnej reformy systemu mieszkalnictwa.

Głównym czynnikiem ograniczającym podaż nowych mieszkań jest mała dostępność gruntów. W Warszawie planem zagospodarowania przestrzennego jest objęte tylko 40 proc. obszaru. Z produkcji mieszkaniowej wyłączone są także działki rolne – bez braku możliwości przekształcenia, a wiele tego typu gruntów znajduje się na przykład w granicach administracyjnych Warszawy. Deweloperzy mają ogromne zapotrzebowanie na grunty nadające się pod zabudowę mieszkaniową, w tym te które obecnie znajdują się w zasobach Krajowego Zasobu Nieruchomości, spółek Skarbu Państwa oraz tereny po niszczejących biurowcach czy sklepach wielkopowierzchniowych. Czekamy z niecierpliwością na ustawę zapowiedzianą przez ministra rozwoju i technologii Krzysztofa Paszyka, która pozwoli „uruchomić dodatkowe grunty i budować więcej mieszkań".

Drugą kwestią jest przyśpieszenie procesu uruchamiania nowych inwestycji. Wydłużający się czas uzyskania pozwoleń na budowę sprawia, że inwestorzy muszą czekać kilkanaście miesięcy na rozpoczęcie prac. W największych miastach procedury administracyjne często przeciągane są bez merytorycznej konieczności i trwają nawet latami, pomimo że ustawowy czas uzyskania pozowania na budowę to 65 dni. Opóźnienia w wydawaniu zgód i decyzji przekładają się na poziom oferty deweloperskiej, koszty prowadzenia inwestycji oraz zdolność do sprawnego uruchamiania nowych projektów i oddawania lokali do użytkowania.

Trzeci postulat deweloperów do decydentów jest związany ze stworzeniem długofalowej strategii mieszkaniowej, która kompleksowo nakreśli kwestie mieszkalnictwa w Polsce. My deweloperzy doskonale wiemy, że jednorazowe i krótkoterminowe programy działają jedynie po stronie popytowej i są dedykowane tylko ograniczonej grupie klientów. Wspomaganie jedynie strony popytowej programami opartymi na dopłatach jak np. Bezpieczny kredyt 2 proc. czy Mieszkanie na start w dłuższej perspektywie przynosi szybki wykup określonych lokali i gwałtowny wzrost cen nieruchomości. Nam zależy na równoważeniu wsparcia.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment 

Jednym z głównych wyzwań dla inwestycji mieszkaniowych jest obecnie skomplikowany
i czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń na budowę. Znaczne opóźnienia wynikające
z konieczności uzyskania wielu zgód, opinii i decyzji, a także zmienność interpretacji przepisów, wpływają na wydłużenie czasu realizacji projektów. Uproszczenie procedur administracyjnych
oraz przyspieszenie procesów związanych z wydawaniem pozwoleń na budowę byłyby kluczowe
dla zwiększenia dynamiki rynku mieszkaniowego.
Kolejną istotną kwestią, w której zmiany przepisów mogłyby przynieść znaczące korzyści, jest dostęp do gruntów pod zabudowę. Wprowadzenie elastyczniejszych regulacji dotyczących przeznaczenia gruntów oraz mobilizacja ich właścicieli do udostępniania terenów pod budownictwo mieszkaniowe mogłoby znacząco zwiększyć dostępność działek pod budowę nowych inwestycji. Mogłoby to obniżyć koszty nabycia gruntów, co jest jednym z podstawowych czynników wpływających na ostateczną cenę mieszkań.
Decydenci powinni również skupić się na stabilności i przewidywalności prawa. Częste zmiany przepisów, ich niejasność oraz skomplikowana interpretacja negatywnie wpływają na planowanie
i realizację inwestycji. Stabilne i jednoznaczne przepisy umożliwiłyby lepsze planowanie inwestycji
w dłuższej perspektywie czasowej, co mogłoby przyczynić się do zwiększenia podaży mieszkań
i obniżenia ich cen.
Jednym z rozwiązań, które mogłoby wspomóc rynek mieszkaniowy, jest wprowadzenie programów wsparcia finansowego dla inwestorów, realizujących projekty o podwyższonym standardzie energetycznym lub budujących mieszkania na wynajem w ramach programów społecznych. Takie inicjatywy mogłyby stymulować rozwój rynku w sposób zrównoważony, jednocześnie odpowiadając
na rosnące potrzeby mieszkańców.
Podsumowując, głównymi przeszkodami dla inwestycji mieszkaniowych są obecnie złożoność procedur administracyjnych, ograniczona dostępność gruntów oraz brak stabilności przepisów. Skupienie się decydentów na wymienionych kwestiach, mogłoby istotnie zwiększyć liczbę dostępnych mieszkań na rynku i obniżyć ich ceny.

Marek Starzyński, dyrektor ds. Sprzedaży, Okam Capital

Kluczowym wyzwaniem, z jakim od dłuższego czasu mierzy się rynek nieruchomości w największych, polskich miastach jest ograniczona ilość gruntów pod nowe projekty mieszkaniowe. Stąd niezbędne byłoby uwolnienie, także z zasobów Skarbu Państwa, terenów do zabudowy wielorodzinnej. Przełożyłoby się to pozytywnie na stosunek na linii podaż-popyt, większą dostępność mieszkań czy stabilizację cen. Istotnym elementem byłoby również wprowadzenie urzędowych usprawnień oraz uproszczeń w procedurach administracyjnych, które pozwoliłyby na szybszą realizację formalności związanych z rozpoczęciem procesów inwestycyjnych.

Dawid Wrona, Chief Operating Officer w Archicom

Szacunki wskazują, że w kraju brakuje około 2, może nawet 3 mln mieszkań. Wielu może to dziwić, gdy obserwują w swoich miastach wygrodzenia kolejnych placów budowy, rosnące na nich zabudowania oraz czytają informacje o premierach i kontynuacjach prowadzonych już inwestycji. Ale niedobór lokali jest faktem od wielu lat. To nie jest jednak sytuacja bez wyjścia, natomiast poprawa dostępności oferty mieszkaniowej na naszym rynku zależy od kilku czynników.

Przede wszystkim należy przepracować kwestię planów miejscowych tak, aby były to działania długoterminowe. Po drugie warto uwolnić w aglomeracjach maksymalnie dużą ilość terenów należących dzisiaj do jednostek budżetowych Skarbu Państwa. Mam tu na myśli grunty położone w szczególności w centrach miast i dobrze skomunikowane z najdalszymi nawet dzielnicami. Przyjazna kompleksowa polityka mieszkaniowa państwa powinna także uwzględnić skrócenie wszelkich procedur administracyjnych, a także ich uspójnienie na terenie całego kraju. Na pewno pomógłby w tym dialog i zaufanie na linii biznes-administracja, ponieważ to najkrótsza droga do wypracowania konsensusu pomiędzy inwestorami a samorządami. Potrzebne jest m.in. ujednolicenie we wszystkich polskich miastach podejścia do np. wydawania pozwoleń czy warunków zabudowy.